澳门新葡京网页:柏文喜:为何北辰集团卖地给北辰实业涉嫌大股东套现遭质疑?

柏文喜:为何北辰集团卖地给北辰实业涉嫌大股东套现遭质疑?
2019年09月29日 19:26 新浪乐居
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近日,北辰集团将旗下上市公司北辰实业所持有的、位于朝阳区北辰东路8号亚运村内的七个物业的土地由之前的租赁给北辰实业,转为折价卖给北辰实业。

这一交易受到市场和投资者的质疑,认为北辰集团有套取上市公司现金和利用实际控制人地位来“掏空”上市公司、向集团公司输送利益之嫌。

就此次交易的相关问题,有关媒体对本人进行了采访。主要问题如下:

1、您怎么看待北辰实业把控股股东北辰集团持有的北辰东路8号亚运村内部分土地使用权收回?我看雪球上投资者认为,北辰实业收回这几块土地,实现了“房地合一”,未来可安心收租了,虽然增加了安全性,但是却牺牲了公司的成长性。

网友有一个这样的类比,也蛮有趣的,您怎么看?

2、市场给出的看法是北辰实业收回土地后,公司的资产价值很难变现,只能是纸上富贵,想一想国家会议中心能出售吗?那么作为其整体配套的物业群体能单独出售吗?(即便少量的出售也面临着高昂的商业地产相关税收),所以只能以现金流估值法和分红率给公司估值,而北京地产租售比很低在全国是名列前茅的。

我认为北辰实业此次收回七栋建筑物所属的土地,可实现这七栋持有型物业的“房地合一”,对于公司的经营稳定性和物业未来的升级改造都是十分有利的。

再者,实现“房地合一”以后,北辰实业持有的房产成为完整意义上的不动产,是融资时的优质抵押品,可以大大提升企业的融资便利并降低融资成本。

北辰实业收回土地虽然要一次性付出较高的现金代价,但是根据财务测算,实现“房地合一”后摊销到每年的企业经营成本中的规模,也是低于之前租赁模式之下的土地租金成本的,对改善和提升企业盈利能力是正向的,那么对提升公司市值则作用更加明显。而且就这一点,北辰集团和北辰实业的交易合约中是有业绩承诺和保证条款设置的。

另外,实现“房地合一”以后,北辰实业将持有这七栋物业完整的产权,每个会计年度物业重估的升值部分亦可计入当期利润,对公司的业绩成长又是另外一个支持。从该物业所处的位置、地段、出租现状以及前景来看,物业升值的潜力也十分明显。

那么为什么投资者却不看好呢?

我想,投资者应该是担心北辰集团和北辰实业之间的此笔土地交易会消耗北辰实业较大的现金储备或者融资资源,可能会影响作为上市公司的北辰实业的现金流和盈利能力,担心会影响公司股价,怀疑大股东卖地给上市公司套现来损害投资者利益。

但这一担心应该是多余的。

因为此笔土地交易价格与标的估值并不明显高于周边的地价,而上市公司的优势就是能够赋予土地、物业等这类资产较好的流动性,解决之前这些土地在北辰集团账面时的流动性缺陷问题。所以,收回土地以后,无论是从盈利前景还是公司经营的可持续性方面来讲都是有利的。

作为上市公司,北辰实业解决这笔交易给公司带来的流动性压力也不是什么大的问题,不会影响北辰实业的经营性现金流与正常的分红派现,反而对公司的市值管理长期利好。

就投资者而言,更看重的是企业发展前景和可持续性对股价的推动所带来的股票买卖差价收入,而不是所谓的分红派现。再说了,正常情况下企业也不会将全部盈利都进行派现,否则在投资者照章纳税以后,投资者的实际获利要比从企业盈利增长所推动的股价上涨中获取的差价收入少多了。在分红派现与获取盈利推动的股票买卖差价之间,理性的投资者自然会选择后者,这样企业自然也就回避了分红派现对企业现金流的消耗,以及由此带来的现金流压力。

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