皇家淼里:格力地产:问询函背后的多元化谜局

格力地产:问询函背后的多元化谜局
2019年09月29日 19:28 新浪财经综合
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  格力地产: 问询函背后的多元化谜局

  来源:中国房地产报

  中房报记者 曾冬梅 | 广州报道

  因为上交所的一封问询函,格力地产股份有限公司(股票代码600185:SH,以下简称“格力地产”)布局数年的多元化业务浮出水面。今年上半年,格力地产来自海洋经济板块的营业收入首次超过房产板块,同比增长了约156倍,堪称历史性的突破。海洋经济板块贡献的主要是代建收入,按照9月18日格力地产披露的公告,这笔代建收入将由珠海市政府分7年支付给公司。根据该公司2018年年报,代建收入的毛利率仅为3.56%。

  据了解,格力地产将自己定位为一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业,2009年上市后并没有跟随行业主流房企的脚步进行全国扩张,而是聚焦珠海,并开始多元化布局。截至2018年的这10年来,格力地产放弃了地产业务大规模增长的机会,但多元板块业务也未见有突出的营收、利润贡献。而从代建业务当前的表现来看,毛利率之低、现金回笼周期之长也超出市场预期。

  9月24日,格力地产的有关人士坦言,从目前来看,公司大部分收入还是来自地产,海洋经济板块刚开始运营、口岸经济产业也还不确定今年能有多少收入入账,因此在多元化业务方面,暂未有明确的收入增长预期。

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  代建收入暴增

  格力地产的中期业绩报告显示,上半年,该公司实现营业收入26.69亿元,同比增长124.42%。其中,房产板块实现营业收入约13.1亿元,较上年同期增长16.69%。海洋经济板块实现营业收入约13.3亿元,较上年同期增长15654.47%,在报告期内公司营业收入中占比近50%,较上年同期大幅提高,海洋经济板块产业效应凸显。

  如果按业务类别来看的话,上半年格力地产的房地产业务实现12.55亿元营收,代建工程业务实现营业收入12.88亿元。也就是说,该公司的海洋经济板块,目前贡献的主要是代建工程业务收入。

  代建业务收入的暴增引起了上交所的关注,该机构在9月11日的问询函里指出,12.88亿元的代建业务收入规模超过房地产业务,全部为2019年上半年新增,但同时格力地产的长期应收款为15.26亿元,较上年期末上升了583.50%,主要系应收渔港工程款增加 15.16亿元所致。上交所要求该公司说明其代建工程是否满足结算条件,业务发展是否具有可持续性,以及大量长期应收款是否存在回收风险。

  在9月18日的回复公告里,格力地产很详细的说明了这个代建工程的具体开展模式。据介绍,2013年4月,格力地产旗下子公司中标成为了洪湾渔港项目投资建设主体单位,并拥有该项目的经营管理权。2014年9月,洪湾渔港工程正式动工,2018年,相关市政工程项目竣工验收并向横琴新区管委会移交。政府根据第三方概算审查单位的审查结果,确定工程移交后的支付金额及支付方式(12.936亿元,分7年支付)。格力地产在项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本,于2018年度确认相关收入5.06亿元(含税),于2019年上半年确认营业收入12.798亿元(含税)。

  在公告里,格力地产透露,公司已从2018年12月开始运营洪湾中心渔港,也竞得了规划配套用地,未来将建设成海洋经济发展综合园区,业务发展具有可持续性。且政府信用高,长期应收款不存在太大回收风险。

  实际上,除了资金回收周期长外,格力地产的代建业务还存在利润低的短板。2018年,该公司房地产业务的毛利率为40.34%,而代建业务的毛利率却仅有3.56%,连前者的十分之一都不到。要知道,在地产行业,不少公司的代建业务净利率可高达20%以上。

  对于盈利问题,格力地产的有关人士对中国房地产报记者表示,公司的海洋经济板块刚刚开始起步,有些项目刚开始运营,有些还在建,过几年可能会有更好的表现。

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  地产主业节奏受质疑

  代建只是格力地产多元化发展的一个缩影。这家公司的多元化步伐迈得比很多主流房企都早,早在2009年,该公司便开始建设港珠澳大桥珠澳口岸人工岛填海工程,历时9年,完成了港珠澳大桥珠澳口岸人工岛、珠海公路口岸和通关物流配套设施等建设重任,并在此基础上通过获取广告经营权等多种方式参与珠海口岸运营。除了海洋经济和口岸经济产业,格力地产还布局了现代服务业和现代金融业,形成了“房地产业、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务业和现代金融业”五大板块综合发展的产业格局。根据该公司2018年年报,海洋经济产业录得5.13亿元的收入,口岸经济产业仅贡献了1146万元的收入,二者占公司总营收的比重约17%,利润贡献更是只占个位数。

  实际上,截至目前,格力地产的收入绝大部分还是靠地产业务在支撑。这也是上交所在问询函中关注公司预收账款仅占存货余额的4.82%,低于行业平均水平、存货去化速度较慢的原因。相较行业里的同行,格力地产在地产板块的发展显得节奏慢很多,只在珠海、上海、重庆有项目落地,2016年~2018年的协议销售金额分别为32.36亿元、19.62亿元和27.58亿元。营业收入也很平稳,分别为31.09亿元、31.12亿元和 30.52亿元。由于周转速度较慢,同时要应付多元化业务的投资,近三年,该公司的经营活动现金净流量都是负数,分别为-12.35亿元、-21.02亿元和-12.17亿元。

  联合资信评估有限公司在7月份的一份报告里指出,格力地产存货规模较大且项目分布较为集中,容易受所在区域房地产市场政策及市场变化的影响,或存在一定的去化压力。公司在建和拟建项目较多,投资规模较大,面临较大的融资压力。若50亿元的“18格地03”债券于2021年行权,公司将面临很大的集中支付压力。

  但格力地产并不认为自己的节奏和发展思路有什么问题。该公司在近日回应媒体主业发展乏力的质疑时表示,2009年公司上市时,房地产行业已高度成熟、强手如林,公司坚持不盲目追求规模,不强调高周转,定位就是“立足珠海,重点布局”,从未把自身定位为一家全国布局的公司,也从未提出行业名次目标。

  在格力地产看来,虽然公司项目开发周期长,但盈利能力一直处于同行业中等偏上水平。珠海当地一位业内人士则对中国房地产报记者表示,格力地产的高毛利很大程度是建立在早年获取的低成本土地上,伴随着珠海、上海两地地王项目的陆续销售和结算,公司的毛利率水平未必能保持此前的水平,而海洋经济和口岸经济产业能否达到该公司预期中的运营效果,也存在很大不确定性。

  截至2018年底,格力地产持有待开发土地的规划计容建筑面积约为129万平方米,按照2018年13.85万平方米的销售面积来看,还能维持公司未来数年的发展所需。只是,在这期间,现金流与利润,地产主业与多元化产业之间的取舍与平衡,仍将成为该公司无法回避的经营挑战。

责任编辑:蒋晓桐

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